La dispense d'exploitation du fonds par l’exploitant lui-même pendant 2 ans avant sa mise en location-gérance qui est accordée par le juge n’est pas définitive. L’exploitant doit l’obtenir avant la conclusion de chaque contrat de location-gérance

Des propriétaires ont conclu un bail commercial avec une société en l'autorisant à donner en location-gérance le fonds de commerce exploité dans les locaux commerciaux. La société a obtenu en justice une dispense d'exploitation personnelle du fonds pendant 2 ans en raison de l’état de santé de sa gérante. La société a conclu un premier contrat de location-gérance puis a ensuite conclu d’autres contrats de location-gérance sans obtenir de nouvelle dispense. Les bailleurs ont assigné la société locataire et les derniers locataires-gérants en nullité du contrat de location-gérance en cours car l’obligation d’exploiter le fonds de commerce par l’exploitant lui-même pendant 2 ans avant de conclure un contrat de location-gérance n’a pas été respecté.

Rappel : le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal peut décider de mettre son fonds en location-gérance totalement ou partiellement, plutôt que de l’exploiter lui-même. Le fonds de commerce est alors exploité par un locataire-gérant à ses risques et péril (c. com. art. L. 144-1).

Le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce peut mettre son fonds en location-gérance seulement s’il a exploité le fonds lui-même pendant au moins 2 années, sauf s’il obtient une dispense de respecter ce délai.  Le délai d’exploitation du fonds pendant 2 ans avant sa mise en location-gérance peut être supprimé ou réduit par ordonnance du président du tribunal de grande instance rendue sur simple demande de l’exploitant, notamment lorsqu’il justifie qu'il est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds personnellement ou par l'intermédiaire de préposés (c. com. art. L.144-3 et L.144-4).

La Cour de cassation a confirmé l’annulation du contrat de location-gérance en cours décidée par les juges. La dispense d'exploitation du fonds par la société elle-même pendant 2 ans avant sa mise en location-gérance qui a été accordée par le juge à la société n'était pas définitive. Elle n’était valable que pour le premier contrat de location-gérance conclu. La société aurait dû demander au juge une nouvelle dispense d’exploitation avant la conclusion de chacun des autres contrats de location-gérance. Donc, en raison de l'absence de dispense obtenue pour le contrat de location-gérance en cours, ce contrat a été annulé.

Source : Cass. com. 13 septembre 2017, n° 16-15049

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